Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen koşullara uydurulması talebiyle açılan bir hukuki süreçtir.

Kira sözleşmesi, devamlılığı olan ve her iki tarafa hak ve borçlar yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir. Kira hukukunda temel ilke, sözleşme şartlarına bağlılık ilkesidir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kira ilişkisi sırasında beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebepler nedeniyle kira sözleşmesinin başlangıcındaki denge tarafların aleyhine değişebilir. Bu tür bir durumda, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mevcut olan denge, beklenmedik koşullar nedeniyle taraflardan biri aleyhine değiştiği için mahkemeden sözleşmeye müdahale talep edilir.

Kira uyarlama davası açılabilmesi için;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Durum borçludan kaynaklanmış olmalıdır.
• Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Kira Uyarlama Davasının Tanımı ve Kanuni Dayanağı

Kira uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır. TBK m. 138’e göre, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra, tarafların önceden tahmin edemediği ve etmeleri de beklenmeyen bir durum ortaya çıkarsa, TBK m. 138’e göre, kira bedelinin uygun bir şekilde ayarlanması için Kira Uyarlama Davası açma hakkı vardır.

Kira uyarlama davası için, sözleşmede uyarlama ile ilgili bir hüküm olup olmadığına bakmak gerekir. Eğer sözleşmede veya kanunda böyle bir hüküm yoksa, sözleşmenin değişen koşullara göre düzenlenmesi gerekip gerekmeyeceği araştırılır. Bazı durumlarda, sözleşmede uyarlama ile ilgili olumlu veya olumsuz bir kayıt bulunsa bile, bu kayda dayanarak sözleşmenin olduğu gibi uygulanmasını istemek, TMK m. 2/2’ye göre hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir. Bu gibi hallerde, edimler arasında büyük bir dengesizlik oluşmuşsa, sözleşmedeki uyarlama kaydına rağmen, uyarlama yapılmalıdır.

Sözleşmenin temelinin çökmesi halinde, uyuşmazlığın çözümünde TMK’nın 1, 2 ve 4. maddeleri kaynak olarak kullanılacaktır. Sözleşmenin temelinin çökmesinin dikkate alınması, dürüstlük ilkesinin gereğidir. Başka bir deyişle, durumun değiştiği hallerde, sözleşmeye bağlı kalmak dürüstlük ilkesine aykırı bir davranış olur. Durumun değişmesi nedeniyle, sözleşmede adaletin bozulması durumunda, taraflar bu duruma karşı bir önlem almadıkları için, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve tarafların iradesine uygun olarak yorumlanarak ve dürüstlük ilkesine göre doldurularak giderilir.

TBK m. 138’e göre, uyarlama davası açılabilmesi için şu şartlar bulunmalıdır: Sözleşme yapılırken tarafların öngörmediği ve öngörmeleri de beklenemeyecek olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. Bu durum, borçlunun kusurundan kaynaklanmamalıdır. Ayrıca bu durum, borcun ifasının borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı olarak değiştirmelidir.

Hukuk sistemimizde “sözleşme özgürlüğü” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkeleri geçerlidir. Fakat sözleşmenin temelinin çökmesi halinde, sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanması zorunludur. Çünkü bunun tersi adalet ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olur. Kira uyarlama davası ile kira bedelinin uygun bir seviyeye getirilmesi istenir. Bu dava ile sözleşmenin temelini korumak ve değişen koşullara uyum sağlamak hedeflenir.

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davasının şartları şöyle sayılabilir.

• Olağanüstü durumun ortaya çıkması.
• Durumun davacıdan kaynaklanması.
• Yeni şartlarla sözleşmeyi devam ettirmenin güç olması.
• Borcun koşulsuz biçimde yerine getirilmemiş olması.

Kira Uyarlama Davasının Unsurları Nelerdir?

Kira tespit davalarında aranan, kira sözleşmesinin en az 5 yıl devam etmiş olması koşulu, uyarlama davalarında aranmaz.

Kira uyarlama davasını, sonradan ortaya çıkan beklenmedik olaydan etkilenen kişi açar.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir

İhtiyati tedbir, bir davanın sonucunu etkileyecek veya anlamsız kılacak durumları önlemek için alınan geçici bir hukuki koruma önlemidir. İhtiyati tedbir, dava açılmadan önce veya dava devam ederken talep edilebilir. İhtiyati tedbir kararı verilmesi için, aşağıdaki şartların varlığı aranır:

• Uyuşmazlık konusu bir hakkın bulunması,
• Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkansız hale gelmesi,
• Hakkın elde edilmesinin gecikmesinde bir sakınca veya ciddi bir zararın doğması endişesi

İhtiyati tedbir talebinde bulunmak için, dava dilekçesinde veya ayrı bir dilekçe ile mahkemeye başvurulur. Talepçi, haklılığını yaklaşık olarak ispat etmeli ve uygun bir teminat göstermelidir. Mahkeme, talebi değerlendirir ve karşı tarafı da dinledikten sonra karar verir. Karar, ilgili yerlere tebliğ edilir ve uygulanır. Karara karşı itiraz edilebilir. İhtiyati tedbir kararı, kesin hükümle sona erer.

Kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu süre içinde beklenmedik bir durum ve bunun sonucunda aşırı derecede ifa zorluğunun doğması halinde ciddi bir zararın meydana geleceği açıktır. Hakim, somut olayın özelliklerine göre aşırı ifa zorluğunun varlığına ilişkin ciddi belirtileri saptaması halinde kira uyarlama davasının açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı alması gerekir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN