Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma Yasağı

Kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı TBK m. 346 ile düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesine göre, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Bu hüküm, kiraya verenin haksız kazanç elde etmesini engellemek ve taraflar arasında şeffaf ve öngörülebilir bir ilişki kurulmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Bu hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen kira sözleşmelerine olduğu gibi, halihazırda devam eden kira sözleşmelerine de uygulanır.

TBK m. 346’daki düzenleme, açıkça kamu düzenine ilişkin bir hükümdür. Bu konudaki doktrin görüşleri ve Yargıtay kararları da bu noktayı desteklemektedir. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin hangi tarihte yapıldığına bakılmaksızın, mevcut tüm konut ve çatılı iş yeri kira ilişkilerinde TBK m. 346 tarafından getirilen kiracı aleyhine düzenleme yasağı uygulanacaktır.

Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Gider Dışında Bir Ödeme Yükümlülüğü Getirme Yasağı

Bu kısıtlama, konut ve işyeri kiraları için geçerlidir. Kiracının, kira bedeli ve yan giderler dışında, özellikle hava parası gibi ek ödemelerle yükümlü tutulması sözleşme ile mümkün değildir. Kira ve yan gider bedelinin belirlenmesi sözleşme ile yapılabilecek bir süreçtir.

Kanundaki bu kısıtlamalara rağmen, kiracıya sözleşme ile kira bedeli ve yan giderler haricinde ek yükümlülükler getirildiğinde, sebepsiz zenginleşme davası yoluyla bu ek ödemelerin kiraya verenden geri alınması talep edilebilir.

TBK m. 341 uyarınca “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.”

Temizlik, bakım giderleri, ısıtma, aydınlatma gibi kullanım giderleri ile kapıcı ücreti ve aidat gibi ödemeler, yan giderler kapsamına girdiğinden kiracı tarafından ödenmelidir. TBK m. 306’ya göre, kiralananın basit onarımları dışında, kiracıya ciddi onarımlar yaptırılamaz.

TBK m. 342 tarafından düzenlenen güvence bedeli verme zorunluluğu, bu kısıtlama kapsamına girmemektedir. Ancak, kiracının talebi doğrultusunda yapılan bazı harcamalar, kiracının sorumluluğunda olabilir.

TBK m. 346 gereği, kiracıya mali bir yükümlülük getirme konusunda sınırlamalar ve yasaklamalar bulunduğundan, sözleşme ile parasal borç doğurmayan yükümlülükler kabul edilebilir.

Cezai Şart ve Muacceliyet Yasağı

TBK m. 346 ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı düzenlenmiştir.

Cezai Şart Yasağı

TBK m. 346 ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza şartının konulması yasaklanmıştır. Ancak kiracı ile kararlaştırılacak olan ceza şartlarına ilişkin bir yasaklama bulunmadığından bu tür ceza şartları geçerliliğini korur.

Örneğin, kiralananın kiraya veren tarafından süresinde teslim edilmemesi nedeniyle öngörülen ceza şartı geçerliliğini sürdürür. Düzenleme kira bedeline ilişkin bir yasak içeriyorsa, bu yasağın yan gider ödemelerini de kapsayabileceği düşünülebilir.

Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne uymaması durumunda tahliyenin gerçekleştirilmemesi halinde belirtilen ceza şartı geçerliliğini korur.

TBK m. 346/2 ile düzenlenen kiracının sözleşme süresinden önce kiralanandan ayrılması ve tahliye edilmesi durumunda TBK m. 325 hükmü uygulanabilir. Ancak, bu süre düzenlemedeki makul süre ile sınırlanmışsa ve taraflar sözleşme süresi içinde fesih öncesinde bir süre öngörmüşlerse, bu süre makul süre olarak kabul edilir ve bu süre için kira bedeli makul süre tazminatı olarak ödenmelidir

Muacceliyet Yasağı

Bu düzenleme öncesinde, kiracının bir veya birkaç dönem kira bedelini ödememesi durumunda, kira sözleşmesinin süresi sonuna kadar kiraların muaccel hale gelmesine dair anlaşmalara geçerlilik tanınmaktaydı. Ancak şimdi, konut ve iş yeri kiraları için böyle bir uygulama yasaklanmıştır. Bu nedenle, sözleşmede bu yasağa aykırı bir hüküm bulunduğunda, bu hüküm geçersiz sayılacak ve uygulanmayacaktır.

Aykırılığın Yaptırımı

TBK m. 346 düzenlemesine aykırılığın yaptırımı, kesin hükümsüzlüktür (TBK m. 27). Hükümsüz olan, sözleşmenin sadece ceza koşulu ve muacceliyet kaydına ilişkin düzenlemeleridir. Kiraya veren, ceza koşulu ve muacceliyet kaydı olmaksızın sözleşmeyi yapmayı reddetme hakkına sahip olmayacaktır.

Hükümsüz olmasına rağmen muacceliyet kaydı gibi görünen bir düzenleme, kiracı tarafından henüz muaccel olmayan kira bedellerinin ödenmesi durumunda geçerli gibi kabul edilirse, kiraya veren sebepsiz zenginleşmiş olacaktır. Bu süreçte, bazı aylara ilişkin kira bedelleri muaccel hale gelirse, sebepsiz ödeme ile bu kira bedelleri arasında bir takas gerçekleşebilir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN