Kiraya Verenin Taraf Olma Ehliyeti
Kira ilişkisinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır.
Kiralayan, kira konusu olan bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenen kişidir.
Kiraya Veren Sıfatı
Kiraya veren; kira konusu olan malı veya hakkı bir bedel karşılığında kullanma hakkını devreden kişidir. Kiraya veren gerçek veya tüzel kişi olabilir. Kiraya veren, malik olmak zorunda değildir. İntifa hakkı sahibinin de kiraya verme yetkisi vardır. Oturma hakkı sahibinin ise kiraya verme hakkı bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesi nispi sonuç doğurmaktadır. Bu nedenle kiralanan üzerinde tasarruf yetkisi olmayan kişinin yaptığı kira sözleşmesi bağlayıcıdır. Kiraya veren kira süresi boyunca yükümlülüklerini yerine getiremez ise kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğacaktır.
Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Taraf Olma Ehliyeti
Kira ilişkisi kiracı ve kiraya veren için borçlandırıcı bir işlemdir. Bu nedenle tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip olması gerekmektedir.
Kira sözleşmesinden doğan davalarda kiraya veren ve kiracı şahsi hak sahibidir. Kiraya verenin ölümü halinde sözleşmeye ilişkin hak ve borçlar mirasçılara geçecektir. Mirasçılar arasında ise kiralanana ilişkin davalarda, kiralanan üzerinde el birliği ile mülkiyete sahip olacaklarından, mecburi dava ve takip arkadaşlığı olacaktır.
Kiraya veren birden fazla kişi olabilir. Kira ilişkisine konu edim bölünemeyen bir edim ise kiraya verenler arasında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı oluşacaktır.
Kiraya Vereni Temsilen İşlem Yapılması
Kiraya vereni temsil yetkisine sahip kişi tarafından kira sözleşmesi yapılabilir. Bu durumda kira sözleşmesinde esas kiraya verenin belirtilmesi ile; kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve borçlar, kiraya veren üzerinde doğacaktır. Şayet temsil, kira sözleşmesinde belirtilmemiş ise imza sahibi hak ve borçlara sahip olacaktır.
Birlikte Kira Ne Demek?
Kira sözleşmesinde kiraya verenin birden fazla olması halinde birlikte kiradan bahsedilir. Kira ilişkisi en başta birden fazla kiraya veren ile kurulabileceği gibi sonradan da birden fazla kişi kiraya veren sıfatını kazanabilir.
Elbirliği ile mülkiyette kiraya verilebilmesi için kural olarak oybirliği aranır. Oybirliği olmadan kiraya verilmişse sonradan icazet gerekir. Paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Bu şartlar sağlanmadan kiralama yapıldığında ise sözleşme dışı paydaşlar, kira sözleşmesinden sorumlu olmaz. Kira ilişkisi sözleşmenin taraflarını bağlar.
Sözleşme dışı paydaşların, kiracıdan ya da kiraya verenden kira bedelini talep etmesi ise kira sözleşmesine icazet verildiği anlamına gelir.
Paylı mülkiyet halinde paydaşların diğer paydaşa kendi payını kiralaması mümkündür. Bu durumda paydaşın kira bedelini ödememesi halinde, diğer paydaş sözleşmenin feshini talep edebilir. Ancak tahliyesini isteyemez.
Malikin Dava Hakkı
Kiraya veren kiralananın maliki ise kiraya verenin hak ve borçlarına sahiptir. Bununla birlikte kiraya verenin malik olması şartı yoktur.
Kira sözleşmesini malikin vermiş olduğu yetki ile ve kiraya veren olarak malik belirtilerek yapılmış ise kira sözleşmesi, hüküm ve sonuçlarını malik üzerinde doğurur. Yetkisiz temsil halinde ya da sözleşmede kiraya veren olarak malik gösterilmemiş olması halinde hüküm ve sonuçlar temsilci üzerinde doğar.
Yetkisiz temsile sonradan muvafakat verilmiş olması halinde ya da yetkili temsil halinde kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve borçlar malike ait olduğundan dava açma hakkı da maliktedir. Malik, bizzat ya da yetkili vekil aracılığıyla dava açabilecektir.
Kira sözleşmesinde kiraya veren olarak belirtilmeyen malik, ancak bazı hallerde dava açabilecektir. Kiraya veren sıfatı bulunmayan malikin;
- Tahliye taahhüt nedeniyle tahliye davası,
- Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası,
- Kiracının taşınmaz edinmesi sebebine dayalı tahliye davası açma hakkı yoktur.
Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malik;
- Gereksinim nedeniyle tahliye davası,
- Yeniden inşa veya imar nedeniyle esaslı onarıma dayalı tahliye davasını açabilir.
Kiraya veren olmayan malik, kira bedelinin kendisine ödenmesi için kiracıyı ihtar etmiş ise ve kira bedeli kendisine ödenmezse TBK m. 315 ve 352/2’den kaynaklanan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiralananın Devri İle Yeni Malikin Dava Hakkı
Kiralananın sözleşmenin kurulması sonrasında el değiştirmesi durumunda yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir. Kiracı, kiraya verene karşı kullanabileceği tüm hakları yeni malike karşı da kullanabileceği gibi tüm borçları da yeni malike karşı devam etmektedir.
Yeni malike, TBK m. 351 ile kira sözleşmesini, gereksinim nedeniyle, sözleşmenin sona erdiği tarihi beklemeden feshetme hakkı verilmiştir. Bu maddeye göre yeni malik, kiralananın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermek suretiyle altı ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Yeni malikin kira bedelinin kendisine ödenmesini sağlamak ve ödenmemesi durumunda hak sahibi olabilmek için kiracıya tapu kaydı ekli ihtarname göndermekle yükümlüdür.
Kiracı, kiralananın devrinden önce eski malike kira bedelini peşin olarak ödemiş olabilir. Bu durumda yeni malik devirden sonraki kira bedelini ancak eski malikten talep edebilecektir.
Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.
Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN
