Alt Kira Ne Demek? Kullanım Hakkı Nedir?
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri, kiracının kiraladığı bir taşınmazı tamamen veya kısmen başka bir kişiye kiralaması veya kullanım hakkını başka bir kişiye devretmesi anlamına gelir.
Bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun 322. ve 323. maddeleri hükümler içermektedir. Bu hükümlere göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Alt Kira Kavramı
Alt kira sözleşmesi kavramı, TBK m. 322’de açıkça tanımlanmamıştır. Doktrinde kabul edilen yaygın bir görüşe göre, alt kira, kira sözleşmesi kapsamında olan bir malın, kiracı tarafından başka bir kişiye tamamen veya kısmen kiralanması durumunda ortaya çıkar. Bu tanıma göre, asıl kiraya veren, malın sahibi olmasa bile, kiraya verme hakkına sahip olabilir.
Alt kira sözleşmesi, kuruluş ve sona erme bakımından asıl kira sözleşmesinden bağımsızdır. Bu, asıl kira sözleşmesinin olmadığı veya geçersiz olduğu durumlarda bile asıl kiracı ile üçüncü bir kişi arasında alt kira sözleşmesinin kurulabileceği anlamına gelir. Ancak, bu bağımsızlık, sözleşmelerin birbirini etkileyebileceği anlamına gelmez. Bu nedenle, asıl kiraya verenin alt kiracıya karşı doğrudan bir borcu olmasa bile, sözleşmeler arasında dolaylı etkileşim mümkündür.
Asıl kira sözleşmesinin geçersizliği durumunda, asıl kiracı, mülkiyet sahibine verdiği malın kullanımını yerine getiremediği için tazminat ödemek zorunda kalabilir. Ayrıca, asıl kiracı ve alt kiracı, mal sahibinin izni olmadan kiralanmış mülkü kullanmaya devam ederlerse, mal sahibi her iki kiracıya karşı haksız işgal davası açabilir. Bu durumda, asıl kiracının alt kiracıya karşı koruma taahhüdü bulunur ve dava yalnızca alt kiracıya karşı açıldığında, alt kiracının dava sürecini asıl kiraca bildirmesi gerekmektedir.
Asıl kiracı, üçüncü bir kişiye malın tamamını veya bir kısmını bedelsiz olarak kullanma hakkı vermesi durumunda yapılan sözleşme, TBK hükümlerine göre kira değil, ödünç sözleşmesi olarak kabul edilir. Bu nedenle, bu durumda alt kira sözleşmesinden bahsedilemez. Ancak, asıl kiracının üçüncü bir kişiye malı ödünç verme hakkına sahip olabileceği konusunda, alt kira hükümlerinin benzer şekilde uygulanabileceği görüşü kabul edilebilir.
Kanun koyucunun alt kira konusunda getirdiği sınırlamanın temel amacı, kiralanmış malın üçüncü kişiler tarafından kullanılmasını engellemektir. Ödünç sözleşmesi, üçüncü bir kişiye kiralanmış malı kullanma hakkı tanıdığından, bu durumun da alt kira yasağı kapsamında değerlendirilmesi mantıklı olacaktır. Burada korunmaya çalışılan menfaat, asıl kiraya verenin hapis hakkını, alt kiracının eşyaları üzerinde de kullanabilmesidir.
Kullanım Hakkının Devri Kavramı
Kiracı, kiralananı alt kiraya verme veya kullanma hakkını başkasına devretme yetkisine sahiptir. Bununla birlikte, bu tür bir işlemi gerçekleştirirken, kiralayanın haklarını ihlal etmemelidir.
Kiracının kiracılık haklarını devretmesi, kira sözleşmesinin temel dinamiklerini değiştirmez. Kiracı, kiralananı kullanma hakkını, kısmen veya tamamen bir başkasına devredebilir. Temlik işlemi, ilgili alacakların devri kurallarına uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Bu kurallar, temlik edilecek alacağın varlığına dair bilgileri içermeli, temlik eden ile temlik alan arasında yazılı bir sözleşme bulunmasını gerektirmelidir ve temlik işlemine hukuki bir engel olmamalıdır. Bu prensipler, kiracının haklarını başka bir kişiye devretme sürecini düzenler.
Alt Kira İlişkisi Nedeniyle Tahliye Davası
Alt Kira İlişkisi Nedeniyle Tahliye Davası, kiracının kiraladığı konut veya çatılı işyerini kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına kiraya vermesi veya kullanım hakkını devretmesi durumunda, kiraya verenin sözleşmeyi feshederek kiralananın boşaltılmasını isteyebileceği bir davadır. Bu dava, TBK m. 322. ve 316’ya dayanmaktadır.
Alt Kira İlişkisi Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Alt Kira İlişkisi Nedeniyle Tahliye Davası açmak için şu şartlar gereklidir:
- Kiracının kiralananı başkasına kiraya vermesi veya kullanım hakkını devretmesi
- Kiraya verenin bu durumdan haberdar olması
- Kiraya verenin kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar etmesi
- Kiracının ihtara rağmen aykırılığı gidermemesi
Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren açacağı tahliye davası ile kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.
Alt Kira İlişkisinin Kabul Edilmediği Durumlar
Bazı durumlarda, bir kişi alt kiracı olarak kabul edilmez ve doğrudan kiracı olarak değerlendirilir. Örneğin, alt kiracı olarak devam eden bir kişi, kira bedellerini doğrudan mülk sahibine ödüyorsa ve mülk sahibi bu ödemeleri kabul edip ses çıkarmıyorsa, bu durumda aralarında bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelir. Bu noktada, alt kiracı artık fuzuli şagil olarak değil, doğrudan kiracı olarak kabul edilir.
Başka bir örnek olarak, bir anne ve kızı aynı evde yaşarken, kira sözleşmesi kızın adına yapılıyorsa ve kız evlenip mülkten ayrılırsa, annenin alt kiracı olarak kabul edilmesi gerekmez. Ancak, eğer anne, kiraları ödemeye devam ediyor ve ev sahibi bu duruma itiraz etmiyorsa, bu durumda kira sözleşmesinin hala geçerli olduğu ve devam ettiği kabul edilir.
Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.
Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN
