Taşınmaz Tahliyesi ve Teslimi

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya başka bir ayni hakka ilişkin taşınmazın tahliyesi ve teslimi hakkındaki ilam kesinleşmedikçe icraya konulamaz. Taşınmaz üzerindeki kişisel hakka ilişkin ilamların ise icraya konulabilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Bu halde borçlu icra mahkemesinden icranın durdurulması kararı verilmesini talep edebilir.

A. Taşınmaz Borçlunun Elinde İse

Alacaklı, taşınmazın teslimi ve tahliyesine ilişkin ilamı icra dairesine vererek takip talebinde bulunur. Takip talebini alan icra dairesi bir icra emri düzenler ve borçluya tebliğ eder.

İcra emri ile borçluya, taşınmazı ya da bayrağına ve sicile kayıtlı olup olmadığına bakılmaksızın gemiyi icra emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye ve teslim etmeleri gerektiği bildirilir. Ayrıca yedi günlük süre içinde taşınmaz veya gemi tahliye ve teslim edilmez ve de icranın geri bırakılması kararı getirilmezse ilam hükmünün zorla yerine getirileceği bildirilir.

Borçlu süresi içinde taşınmazı tahliye ve teslim ederse icra takibi sonlanır. Bunun üzerine icra müdürünün taşınmazın bulunduğu yere giderek taşınmazı alacaklıya teslim etmesi gerekir.

Borçlu süresi içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmezse ilam hükmü icra dairesi tarafından zorla yerine getirilir ve taşınmaz alacaklıya teslim edilir.

Taşınmaz alacaklıya teslim edildikten sonra haklı bir sebebi olmaksızın taşınmaza giren borçlu icra dairesi tarafından zorla çıkarılır ve icra mahkemesi tarafından cezaya mahkum edilir.

İcra müdürü tarafından zorla tahliye edilen taşınmaz veya gemide bulunan ancak ilama dahil olmayan şeyler çıkartılarak borçluya, borçlu hazır değilse vekiline veya aile bireylerinden veya çalışanlarından birine tevdi edilir. Bunlardan da kimse bulunamazsa masrafı daha sonra borçludan alınmak şartıyla alacaklıdan alınarak emin bir yerde veya alacaklıda saklanır. Bunun üzerine icra dairesi borçluya eşyayı teslim alması için bir tebligat yapar ve süre verir. Borçlu verilen süre içinde eşyayı teslim almaktan ve masrafı ödemekten kaçınırsa icra müdürü, icra mahkemesi kararı ile eşyayı satar ve elde edilen para ile masrafları öder, kalan para olursa borçlu adına bankaya yatırır.

B. Taşınmaz Üçüncü Kişinin Elinde İse

1. Üçüncü Kişinin Taşınmaz Üzerinde Aynı Hak İddiasında Bulunması

1. Üçüncü kişi taşınmazı davadan önce iktisap etmişse

Borçlu kendisine açılan davadan önce taşınmazı üçüncü kişiye devretmiş olabilir. Buna rağmen taşınmazın tahliyesi ve teslimi için dava açılmış ve alacaklı davayı kazanmış olabilir. Ancak borçlu bu davada taraf sıfatına sahip değildir. Bu nedenle alacaklı elde ettiği bu ilama dayanarak taşınmazı elinde bulunduran üçüncü kişiye karşı icra takibi başlatamaz. Alacaklının üçüncü kişiye karşı taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin icra takibi başlatabilmesi için yeni bir dava açarak ilam alması gerekmektedir.

2. Üçüncü kişi taşınmazı dava devam ederken iktisap etmişse

Üçüncü kişi taşınmazı dava devam ederken iktisap etmiş ve tapu siciline tescil edilmiş olabilir. Bu halde alacaklı borçluya karşı almış olduğu tahliye ilamını üçüncü kişiye karşı icra takibine koyamaz. Üçüncü kişinin tahliyesini talep edebilmesi için alacaklının üçüncü kişiye karşı dava açması ve aldığı ilama dayanarak bir icra takibi başlatması gerekir ancak bunun için üçüncü kişinin kötüniyetli olması gerekmektedir. İyiniyetli üçüncü kişiye karşı istihkak davası açılamaz.

Alacaklı, borçlunun üçüncü kişiye karşı sahip olduğu haklara sahip olur. Bu nedenle alacaklı, üçüncü kişideki satış bedelinin kendisine ödenmesini üçüncü kişiden talep edebilir ya da borçluya karşı tazminat davası açabilir.

3. Üçüncü kişi tapuda ayni hak iktisap etmemiş olmakla birlikte dava anında zilyetse

Üçüncü kişi  dava anında taşınmazın zilyeti olmasına rağmen bu husus henüz tapu siciline işlenmemiş olabilir. Bu durumda da borçluya karşı alınmış olan ilama dayanarak üçüncü kişiye karşı icra takibi yapılamaz (tahliye edilemez).

4. Üçüncü kişi zilyetliği dava tarihinden sonra kazanmışsa

Borçlu dava açıldığında taşınmazın zilyeti olmasına rağmen zilyetliği sonradan üçüncü kişiye devretmiş olabilir. Bu halde borçlu aleyhine alınan tahliye kararı üçüncü kişiye karşı da icraya konulabilir.

5. Üçüncü kişi zilyetliği hükümden sonra kazanmışsa

Borçlu aleyhine hüküm verildikten sonra taşınmazın zilyetliği üçüncü kişiye devredilmiş olabilir. Taşınmaz davalarında davacı lehine hüküm verilmişse mahkeme tefhim ile birlikte hükmün özetini icra dairesine gönderir. Tapu dairesi bu hususu taşınmaz kaydına şerh verir şerh ile borçlunun tasarruf yetkisi sınırlanmış olur. Taşınmaz davası hakkında verilen karar daha sonra davacının aleyhine kesinleşirse mahkeme tarafından derhal bu hükmün özeti de tapu dairesine gönderilir.

Tapu siciline verilen şerhlerden sonraki el değiştirmeler hükmün icrası işlemlerini etkilemez. Hükme konu taşınmaz kimin elindeyse ondan alınıp alacaklıya teslim edilir. Hükümden sonra fakat tapuya şerh verilmesinden önceki el değiştirmeler icra takibini etkilemez ancak şerhten önce taşınmazın iyiniyetle kazanılması mümkündür.

Bu kısımda yapılan açıklamalar, taşınmazı hükümden sonra borçludan alan üçüncü kişilere uygulanır. Üçüncü kişi taşınmazı borçludan almadığını ve doğrudan doğruya işgal ettiğini iddia eder ve bu iddiasını tapu sicil kaydı ile ispat ederse, icra müdürü tarafından üçüncü kişiye dava açması için yedi günlük süre verilir. Üçüncü kişi bu sürede dava açarsa icra geri bırakılır aksi takdirde üçüncü kişi zorla tahliye edilir.

2. Üçüncü Kişinin Taşınmaz Üzerinde Kişisel Hak İddiasında Bulunması

Taşınmazı elinde bulunduran üçüncü kişi kişisel bir hak iddiasında bulunabilir. Aleyhine tahliye ilamı alınan kişiden (borçludan), bu kişisel hakkı kazanan üçüncü kişi, aleyhine tahliye ilamı alınan borçlunun tahliye edilmesinde olduğu gibi tahliye edilir.

Eğer taşınmazı elinde bulunduran üçüncü kişi taşınmazı borçludan değil de bir üçüncü kişiden kiraladığını iddia ederse yukarıdaki açıklamalar kiracı konumundaki üçüncü kişiye uygulanmaz. Kiracı konumundaki kişi, üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde ayni hak iddia etmesi hükümlerine göre çıkarılması mümkün ise tahliye edilebilir aksi takdirde tahliyesi mümkün değildir.

3. Tahliye İlamının Kira Sözleşmesine Dayanması

Tahliye ilamı kira sözleşmesine dayanarak verilmişse ve taşınmazda üçüncü kişi bulunuyorsa İİK m.276 hükmü kıyasen uygulanır.