Kiracı Hakları

Kira ilişkisi kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraftan oluşur.

Kiracı bir kira ilişkisinde kiraya ilişkin taşınmazı belli bir edim karşılığında kullanmaya hak kazanmış kişidir. Kiracı bu taşınmazı kullanma hakkı başta olmak üzere çeşitli belli başlı haklara da sahiptir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracının kira sözleşmesine istinaden bir takım hakları bulunmaktadır. Kiracının hakları aşağıda sayılmıştır:

• Kiralayanın kullanımına engel bir durum varsa kira sözleşmesi süresi içerisinde bu hususların giderilmesini isteme hakkı,
• Kiralanan taşınmaz hangi amaçla kiralanmış ise bu maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı,
• Kiraya verilen taşınmazın geç teslim edilmesi halinde kiracının zararının tazmin edilmesini talep etme hakkı,
• Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verene yüklenen edimler yerine getirilmediği takdirde sözleşmeyi feshetme hakkı,
• Kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili kiralananda yapılacak olan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı,
• Ayıbın giderilmesini talep etme hakkı,
• Kiraya verenden aksi kararlaştırılmaması durumunda vergi, sigorta vb. giderleri ödemesini isteme hakkı,
• Sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanma hakkı,
• Haklı bir gerekçeye dayanılmadığı sürece kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kiralanan taşınmazdan çıkarılmama hakkı,
• Kiraya verenin yazılı izni olması koşulu ile kiralananı alt kiraya verme ya da devretme hakkı,
• Kiracı, kiralanana ait yan giderler haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü altına alınamaz.

Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunmadığı Durumlarda Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri karşılıklı irade beyanı ile kurulur. Bu sözleşmeler şekil şartına tabi olmadığından yazılı olarak hazırlanabilecekleri gibi sözlü olarak da yapılabilirler. Kiraya verenle kiracı arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar söz konusu olduğunda yazılı sözleşmeler ispat açısından önem taşır. Bununla birlikte sözlü şekilde yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir.

Türk Borçlar Kanunu hem yazılı hem de sözlü kira sözleşmelerini korumaktadır. Bu sebeple de yazılı olarak yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiracının sahip olduğu tüm haklar sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Kiraya verenle kiracı arasında oluşturulan sözleşmeler 1 yıl süreye bağlı olarak hazırlanmaktadır. Bir yıllık süre dolduğunda yeni bir sözleşme yapılmasına gerek olmaz ve sözleşme her yıl kendiliğinden yenilenir. Bu işlem sırasında tarafların rızası olması koşulu aranır.

Kiracının Depozito Üzerindeki Hakkı

Kiraya verenle kiracı arasında yapılacak olan kira sözleşmesinde depozito konusuna da yer verilir. Depozito ödemesi Türk Borçlar Kanunu m. 342 uyarınca üç aylık toplam kirayı geçmemek koşulu ile belirlenebilmektedir.

Depozito bedeli olarak kararlaştırılan para kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadığı sürece çekilmemek kaydıyla vadeli bir hesaba yatırılır. Kıymetli evrak depozito bedeli olarak alınırsa bu durumda bir bankaya depo edilir. Banka depozitolarının geri verilebilmesi koşulu her iki tarafın rızasının olmasıdır.

Bunun yanında icra takibi söz konusu ise ve bu takip kesinleştiğinde veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı varsa buna istinaden banka depozitosu geri verilir. Kira sözleşmesi sonlandıktan sonraki üç ay içinde kiralayanın kiracıya karşı bir dava açması durumunda bankaya bunu yazılı olarak beyan etmesi gerekir. Kiralayan icra iflas yolunu kullanarak takibe giriştiğinde de bankaya yazılı bildirim yapmazsa banka depozitoyu kiracının talebine istinaden kiracıya geri verir.

Kiracının Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerindeki Haklar

Aksi sözleşmede yer almadığı sürece kiracı kiralanan taşınmazdaki kullanmaya bağlı yan giderlere katılmakla yükümlüdür. Aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderler bu kalemler arasında yer almaktadır. Kiralanan taşınmazla ilgili demirbaş giderler olarak tanımlanan masraflar ise kiraya verene ait olurken kiracıdan bu bedeller talep edilememektedir.

Kiralanan taşınmazda ya da taşınmazın bulunduğu binada esaslı yapı niteliğinde masraf olması durumunda bu ödemeler kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracının kiralanan taşınmazda sonradan oluşan ve kendi kusuru olmayan ayıplardan kiraya vereni mesul tutma hakkı vardır.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Halinde Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirli bir süre öngörülür. Konut ya da iş yeri sözleşmelerinde kararlaştırılan sürenin sonlanmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kendiliğinden tahliye edememektedir.

Kiraya veren sözleşme bitiminde kiracıyı tahliye edecekse belirli süreli sözleşmenin bitiminden 15 gün öncesinde bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmaması sözleşmenin sürdüğünün kabul edilmesi anlamına geleceğinden sözleşme bir yıl daha uzar.

Kiracı 10 yıllık uzama süresi bittiğinde bu süre bitmeden üç ay önce bildirimde bulunulursa sebep göstermeye gerek kalmadan tahliye edilebilir.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kiradan kasıt bir konut ya da iş yeri için belirlenmiş olan bedelin bir süreliğine mal sahibine kiralayan tarafından ödenmesidir. Kiracı ve mal sahibi aralarında sözlü ya da yazılı bir sözleşme yapmak sureti ile anlaştıklarında kira bedelinin belirli aralıklarla artırılmasını sözleşmeye koyabilir. Kiranın belirli oranlarda artması kira artış oranı olarak adlandırılmaktadır.

Kira artışı değişen yaşam şartları, enflasyon ve benzer etmenler dikkate alınarak düzenlenirken bu yaklaşım hakkaniyet gereği düşünülmüş ve kanunda kendisine yer bulmuştur. Konutta ve iş yerinde farklı yasal düzenlemeler kapsamında kira artış oranları belirlenmektedir.

Kira artışı tarafların belirlemiş olduğu kira bedeli üzerinden her yıl sözleşmede belirlenen oran baz alınarak kendiliğinden artar. Bu oranın her halükârda bir önceki yıla ait TÜFE oranını geçmemesi gerekir. Bir yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için de aynı durum geçerlidir.

Kira bedeli tespit edilirken kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda kiracının kira bedelini tespit edilmesini isteme hakkı bulunur. Hâkim bu durumda tarafların anlaşma yapıp yapmadığına bakmaz.

Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı Var Mıdır?

Kiralayan sözleşmede yer verilen sürenin öncesinde gerekçe göstermeksizin kiraladığı taşınmazı boşaltabilir. Kiracıya bu hak tanınmakla birlikte Türk Borçlar Hukuku 325. Maddesi uyarınca kiralayanın mağdur olmaması da düşünülmüştür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesine göre, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”

Bu durumda kiralayan sözleşme süresi öncesinde gayrimenkulü boşaltırsa kira sözleşmesinden doğacak olan borçları devam eder. Bu devam süresi kiralananın benzer şartlarda kiralanmasına dek geçecek olan makul bir zaman aralığıdır.

Kontratsız Kiracı Hakları

Kiracının kontratsız olması hak bakımından herhangi bir farklılık yaratmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı için var olan tüm haklar aynı şekilde kontratı olmaya kiracı için de geçerlidir.

Kira ilişkisinin kontratlı ya da sözlü olarak düzenlenmesi kazanılmış haklar bakımından bir farklılık yaratmaz. Tek farklılık taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık ya da benzeri herhangi bir durum çıkması halinde ispat kolaylığı bakımından olacaktır. Bu sebeple kira ilişkisinin kontratlı yani yazılı şekilde yapılmış olması taraflara kolaylık sağlamaktadır.

Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları

Kiracının oturduğu evin satılması halinde kiracının sahip olduğu haklar da merak edilir. Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca kiracının oturduğu evin el değiştirmesi durumunda yeni malik talep ederse kiracıya taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay sürede yazılı bildirim yapar. Bu durumda yeni malik 6 ayın sonunda dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.

Yeni malik kiralanan taşınmazın kullanma ihtiyacı mecburiyeti sebebi ile tahliye edilmesini talep edebilir. Satılan taşınmazlarda satış işlemi sözleşme sonlanmasına doğrudan sebep olmamaktadır. Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için satın alınan taşınmazla ilgili kullanma mecburiyeti olmalı ve yeni malik tarafından usulüne uygun olarak bildirim süreleri içinde tebligat yapılmalıdır. Bu koşulların sağlanması halinde de yeni malik tahliye davası açarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmektedir.

5 Yıl Oturan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracıların ekonomik yönden daha güçsüz olmasına bağlı olarak korunduğu görülmektedir. Kiracı lehine olan bazı düzenlemeler bu kanun uyarınca yürürlüğe konmuştur.

Kiraya veren kiracıyı dilediği şekilde tahliye edebilme serbestisine sahip değildir. Kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplere ve sınırlı tutulan gerekçelere dayanması durumunda kiracıyı mahkeme kanalı ile tahliye edebilmesi söz konusudur.

Çatılı iş yeri ve konut kiralamalarında yapılan sözleşmelerin süreli olması halinde ve bu süre sonlandığında sözleşmenin kendiliğinden sonlanmadığı görülür. 5 yıllık kiracılar için de süre bitiminde sözleşme kendiliğinden sonlanmaz. Kiraya verenin sözleşme sonlanmadan 15 gün öncesinde kiracıya bildirim yapması gerekir.

Kiraya verenin yazılı bir bildirim yapmaması halinde sözleşme kendiliğinden bir yıl süre ile uzamaya devam eder. Kiraya verene tanınmayan bu hak kanun koyucu tarafından kiracıya verilmektedir.

Kiraya verenin kanunda kendisi için ön görülmüş olan fesih halleri oluştuğunda sözleşmeyi feshedebilme hakkı bulunur. 10 yıllık sözleşmelerde kiraya veren sözleşme sonlanmadan en az 3 ay önce bildirim yapmak sureti ile bir neden göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilir.

Kiracı Çıkmak İsterse Kaç Ay Önceden Haber Vermeli?

Kiracının kira ilişkisine konu olan taşınmazdan çıkmayı istemesi halinde üzerine düşen belli başlı yükümlülükler ortaya çıkacaktır. Kiracı bu sözleşmeyi sonlandırmadan belirli bir süre önce fesih iradesini kiraya verene bilmesi ile ilgilidir. Kiracının evden ya da işyerinden çıkmadan ne kadar bir süre önceden bildirimde bulunması gerektiği taşınmazın vasfına göre değişkenlik göstermektedir. Kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmaması, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olarak yapılması, feshin hangi sebeple yapıldığı gibi farklılıklar süre bakımından da değişkenlik gösterilmesine yol açar.

Kiralananın konut ve çatılı işyeri olması durumunda kira sözleşmesi belirli süreli ise bu süre 15 günken, belirsiz süreli bir sözleşmeye dayanıyorsa süre 6 aydır. Kiralanan konut ve çatılı işyeri değilse belirli süreli sözleşmelerde kiralanan belirlenen sürenin sonunda sona erecektir. Belirsiz süreli ise taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı İstediği Zaman Evi Boşaltabilir Mi?

Kiracı istediği zaman evi tahliye etme hakkına sahiptir. Yani kiracı, kira sözleşmesi bitmeden de evden çıkabilir. Ancak burada kiracının hukuki sorumluluğu doğacaktır. Bu sorumluluk iki şekilde ortaya çıkmaktadır:

• Kira sözleşmesinde belirli olan kira süresi sona ermeden önce evden çıkmak
• Sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan evden çıkmak.

Bu durumlar meydana geldiğinde kiraya verenin evi yeniden kiraya verebileceği makul bir zamana kadar evden çıkan kiracı kirayı ödemekle mükelleftir. Söz konusu makul süre sözleşmede kararlaştırılabilir. Diğer yandan makul süre kiraya veren ve kiracı arasındaki ortak bir anlaşmayla belirlenebilir. Eğer bu durumlar mevcut değilse makul süre mahkeme tarafından belirlenecektir.

Sonuç

Kira ilişkisi tarafları olan kiracı ve kiraya verene hem belli başlı haklar verirken hem de belli başlı yükümlülükler vermektedir. Kira ilişkisi yürütülürken tarafların özellikle de kiracının haklarına en iyi şekilde hakim olması ve yükümlülüklerini de en iyi şekilde yerine getirmesi gerekmektedir. Taraflar arasında oluşabilecek olumsuz durumlarda kiracının haklarını bilmesi kendini güvence altına almasını sağlar.

Kiracı Türk Borçlar Kanunu kapsamında birçok hak ile donatılmıştır. Kanun koyucu kiracıya tanıdığı haklarla onu koruma altına almıştır. Kiracının haklarını bilmesi talep etmesi ve yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir.

Ekin Hukuk Bürosu olarak alanında uzman avukat kadromuzla dava ve işlemlerinizi takip edebilmemiz için bizimle iletişim kurabilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK