Kamulaştırma Bedelinin Tespiti

Kamulaştırma bedeli tespit edilirken belli başlı hususlara dikkat edilir. 

Kamulaştırma Sürecinde Bedel Tespiti Esasları 

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde, kamulaştırma davalarında bedel tespiti yapılırken dikkate alınacak esaslar açıkça şu şekilde düzenlenmiştir; “15’inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

1) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) Bu fikrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.”

Madde kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenlemektedir. Birinci fıkra dair kişi kurulundan bahsedilmektedir. 15. madde uyarınca oluşturulan bu bilirkişi kurulu, mahkeme heyeti ile birlik taşınmaz malın bulunduğu yere giderek hazır bulunan ilgilileri dinlenildikten sonra taşınmaz mal ve kaynağın (a) bendinden (1) bendine kadar belirtilen unsuları da dikkate alarak bedelini belirler.

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el atılan yerin bedeli tespit edilirken. taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak, bu yerin dava tarihindeki değeri” belirlenir.

Bilirkişi İncelemesi ve Raporunun Rolü

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 7. fıkrası uyarınca, hakim, bilirkişi raporunun sunulması sonrasında yapılacak duruşmaya tarafları veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır.

Tarafların bilirkişi raporlarına itirazları olması halinde, hakim bu itirazların yerinde olup olmadığını inceleyecektir. Hakim, bu itirazların değerlendirilmesinde, bilirkişi raporlarının usul ve esas yönünden kanuna uygun olup olmadığını, yapılan bedel tespitinin maddi verileri ve bilimsel esasları yansıtıp yansıtmadığını inceleyecektir. Bilirkişi raporlarının usul ve esas bakımından kanuna uygun olması halinde, hakim tarafların yaptığı itirazları reddedecek ve sunulan rapor karara esas alınabilecektir. Ancak, bilirkişi raporlarının çelişki, eksiklik veya hata içermesi halinde, hakim bilirkişi kurulundan ek rapor talep edecektir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 8. fıkrasında belirtildiği gibi, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında sunulan bilirkişi raporları hakimi bağlamaz. Bununla birlikte, hakimin bilirkişi raporuna bağlı olmaması, onun bedel tayininde keyfi davranmasına izin vermez. Hakim, bilirkişi raporundan ayrıldığı durumlarda somut ve hukuki gerekçeler sunmalıdır. Ayrıca, hakim, idare bünyesinde oluşturulan kıymet takdir komisyonunca tespit edilen değere de bağlı değildir.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz Prosedürü 

Acele kamulaştırma kararı ve bedel tayini yapıldıktan sonra, idare, makul bir süre içinde 10. madde uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açmalıdır. Açılacak olan davada, tarafların belirlenen bedele itiraz etmemeleri halinde, belirlenen bedel kesinleşmiş olacaktır.

Taraflardan herhangi biri itiraz ederse, 10. ve 11. maddeler çerçevesinde yeniden bedel tespiti yapılmalıdır. Belirlenen bu bedel, önceden bankaya yatırılan tahmini bedelden fazla ise, bu fark idareye süre verilerek idare tarafından mal sahibine ödenmelidir. Aksi durumda, taşınmaz mal sahibi fazla bedeli idareye geri ödenmelidir.

Bedel Tespiti Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler 

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (1) bendinde; bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin dikkate alınması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.

Arazi niteliğinde bulunan bir taşınmazın net gelirine göre değer biçildikten sonra objektif değer artışı uygulanabilmesi için;

• Taşınmazın mücavir alana yakın olup ileride arsa olma ihtimali varsa,
• Köy yerleşim yerine yakınsa,

* Kamulaştırma dışında meydana gelen değer artışı söz konusuysa,

bu gibi durumlarda objektif değer artışı uygulanmakta ve bedele belirlenen oranda ilave yapılmaktadır.

7139 Sayılı Kanun’un 27. maddesi ile 2942 sayılı Kanun’un 1l’inci maddesinin birinci fikrasının (1) bendi değiştirilerek; “Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri” normu, “Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri” şekline dönüştürülmüştür. Gerekçesinde de belirtildiği üzere, uygulamada istismara yol açabilecek bir konu açık ve kesin bir kurala bağlanarak sınırlandırılmıştır. Objektif değer artışı, taşınmazın toplam değeri üzerinden belli bir değer artışını ifade etmektedir. Daha önceleri %500’lere kadar çıkan objektif değer artışlarına hükmedilmiştir. Yukarıdaki açıkladığımız değişiklik ile artık buna bir sınır çizilmiş ve objektif değer artışının arazi bedelinin yarısını geçmemesi koşulu hükme bağlanmıştır. Ayrıca her bir ölçünün etkisi açıklanması şartı da bu değişiklikle getirilmiştir.

Kamulaştırma ve Tazminat Davalarında Uzman Görüşünün Önemi

Kamulaştırma ve tazminat davalarında uzman görüşlerinin önemi birkaç açıdan değerlendirilebilir:

• Teknik Bilgi ve Uzmanlık: Kamulaştırma davaları genellikle karmaşık teknik konular içerir. Bir uzmanın dava konusuyla ilgili teknik bilgi ve uzmanlık sağlaması, mahkemeye veya taraflara net ve anlaşılır bir şekilde bilgi sunmayı sağlar. Bu da adil bir kararın verilmesine yardımcı olur.
• Değerlendirme ve Hesaplama: Kamulaştırma davalarında, mülkiyetin veya malın değerinin belirlenmesi önemlidir. Bir uzman, mülkün veya malın değerini objektif bir şekilde değerlendirebilir ve gerekli hesaplamaları yapabilir. Bu, taraflar arasında adil bir tazminatın belirlenmesine yardımcı olur.
• Kanıt Sunumu: Mahkemede geçerli olan kanıtlar arasında uzman görüşleri de bulunur. Uzman bir tanığın, kamulaştırma veya tazminat davasındaki bir tarafın lehine veya aleyhine bir kanıt sunması, davanın sonucunu etkileyebilir.
• Karar Alma Sürecine Destek: Hakim veya jüri, karmaşık konularda karar verirken uzman görüşlerine güvenebilir. Bu, adil ve bilgiye dayalı kararlar alınmasına yardımcı olabilir.
• Hukuki Süreçte Güvenilirlik: Uzman görüşleri, hukuki sürecin güvenilirliğini artırabilir. Tarafların ve mahkemenin, uzman bir görüşe dayanarak adil ve doğru bir sonuca ulaşmaları daha olasıdır.

Sonuç olarak, kamulaştırma ve tazminat davalarında uzman görüşleri, adil bir kararın verilmesine, teknik konuların doğru bir şekilde değerlendirilmesine ve hukuki sürecin güvenilirliğine katkıda bulunabilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK