Kentsel Dönüşüm Nedir?

Günümüzde artan doğal afet riskleri, özellikle depremler, şehirlerimizin yapısal güvenliğini sorgulamamıza neden oluyor. Kentsel dönüşüm, bu sorunu ele alarak şehirlerimizi daha güvenli ve yaşanabilir hale getirmeyi amaçlayan bir süreçtir.

Bu makalede, kentsel dönüşümün ne olduğu, şartları, devlet desteği, faydaları, rezerv ve uygulama alanları, yerinde dönüşüm, bina güçlendirme, riskli bina tespiti ve sonrasındaki adımlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Kentsel Dönüşüm: Tanım ve Şartlar

Kentsel dönüşüm, eski ve afet riski taşıyan binaların yıkılarak yerlerine yeni binalar veya umuma açık alanlar yapılması için kamunun tekelinde olan bir süreçtir. Bu süreç, özellikle deprem gibi doğal afet risklerine karşı dayanıklı yapılar inşa etmeyi ve kentlerin sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesini hedefler.

Kentsel dönüşüm projeleri için şu şartlar gereklidir:

• Riskli Alanların Belirlenmesi: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından afet riski taşıyan ve yenileme ihtiyacı bulunan alanlar belirlenir.
• Yenileme Projeleri: Eski ve riskli binaların yıkılarak yeni yapılar veya umuma açık alanların yapılması için projeler hazırlanır.
• Devlet Desteği: Kentsel dönüşüm projelerine devlet destekleri sağlanır.
• Halkın Bilinçlendirilmesi: Bölge sakinleri ve mülk sahipleri bilgilendirilir ve sürece katılımları teşvik edilir.
• Yasal Düzenlemeler: Kentsel dönüşüm alanındaki önemli yenilikler, Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve diğer ilgili kanunlarda yapılan değişikliklerle şekillenmektedir. 09.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan düzenlemelerle birlikte bu yasalarda önemli değişiklikler yapılmıştır.

İlk olarak, 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişikliklerle birlikte kentsel dönüşüm sürecinde daha etkin ve hızlı adımlar atılması hedeflenmiştir. Bu değişiklikler, afet riski altındaki alanlarda bulunan yapıların dönüştürülmesi sürecini kolaylaştırmak ve hızlandırmak amacını taşımaktadır. Ayrıca, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu da kentsel dönüşüm sürecini destekleyen düzenlemeler yapmıştır.

Bu değişiklikler, 6306 sayılı Kanun ile birlikte 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda da etkili olmuştur. İdari yargılama süreçlerinde yapılan değişikliklerle birlikte dava süreçleri hızlandırılmış, belirli aşamalara süreler konmuş ve bu sayede kentsel dönüşüm projelerinin daha hızlı bir şekilde hayata geçirilmesi amaçlanmıştır.

Bu düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle birlikte kentsel dönüşüm sürecinde daha etkin bir şekilde ilerleme sağlanması, şehirlerimizin sağlıklı ve güvenli bir yapıya kavuşması için önemli bir adım olmuştur.

Kentsel Dönüşüm: Devlet Desteği ve Faydaları

Kentsel dönüşüm projeleri, devletin sağladığı çeşitli desteklerle yürütülür. Bu destekler şunları içerir:

• Yapım Kredisi: Yeniden yapılanma için mali destek sağlanır.
• Kira Yardımı: Yıkım sürecinde mülk sahiplerine geçici barınma imkânı sağlanır.
• Harç ve Vergi Avantajları: Yenileme sürecinde vergi ve harç avantajları sunulur.

Kentsel dönüşümün sağladığı faydalar arasında şunlar bulunur:

• Doğal Afet Risklerinin Azaltılması: Yenilenen binaların depreme dayanıklı olmasıyla afet riskleri azalır.
• Modern Altyapı ve Yaşam Alanları: Yenileme projeleriyle kentlerin altyapısı ve yaşam kalitesi artar.
• Çevresel Düzenlemeler: Kentsel dönüşümle birlikte çevresel düzenlemeler yapılır ve kent estetiği iyileştirilir.
• Ekonomik Gelişim: Yenileme projeleriyle bölgeye yatırım yapılır ve ekonomik gelişim sağlanır.

Rezerv ve Uygulama Alanları: Belirlenme ve Önemi

Rezerv alanları, afet riski taşıyan ve yenileme ihtiyacı bulunan alanları belirtir. Bu alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tespit edilir ve kentsel dönüşüm projeleri için öncelikli bölgelerdir.

Yerinde Dönüşüm ve Bina Güçlendirme: Süreçler ve Uygulamalar

Yerinde dönüşüm, mevcut yapıların yenilenmesi ve iyileştirilmesi sürecini ifade eder. Bu süreçte, mevcut binaların depreme dayanıklı hale getirilmesi veya yeni binaların inşa edilmesi sağlanır. Bina güçlendirme ise mevcut yapıların depreme karşı dayanıklı hale getirilmesi için yapılan teknik ve mühendislik çalışmalarını ifade eder.

Riskli Bina Tespiti ve Sonrasındaki Adımlar

Binaların riskli olup olmadığının tespiti için yaş, yapısal durum, deprem ve afet riskleri gibi unsurlar göz önünde bulundurulur. Bir binanın riskli olduğunun tespit edilmesi durumunda ise tahliye ve güçlendirme veya yıkım ve yeniden inşa gibi adımlar izlenir. Bu süreçte devletin sağladığı desteklerden faydalanılır ve yenileme süreci titizlikle yürütülür.

Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin sağlıksız kent dokularını iyileştirmek ve şehir sorunlarını çözmek amacıyla ekonomik, mekânsal ve toplumsal koşulları dikkate alan detaylı bir projelendirme sürecidir. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, son olarak 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişikliklerle güncellenmiştir. Bu değişiklikler, hem 6306 sayılı Kanun’da hem de 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda bazı önemli güncellemeler içermektedir. İşte bu güncellemelerden bazıları:

Çoğunluk Sayısı Değişikliği: Önceki düzenlemede, bir yapının kentsel dönüşüm kararı alabilmesi için hak sahipleri arasında en az 2/3 çoğunluk aranmaktaydı. Yapılan son değişiklikle artık salt çoğunluk yani basit çoğunluk yeterli görülmektedir.

Mali Yardımlar: Kentsel dönüşüm sürecindeki hak sahiplerine evlerini yıkabilmeleri veya boşaltabilmeleri için mali yardımlar yapılmaktadır. Yapılan yeni düzenleme ile kira yardımının yanı sıra yapım için de yardım sağlanmaktadır.

Tebligat Süresi: Yeni düzenlemeyle birlikte, riskli yapılar hakkında maliklere tek tek tebligat yapılması yerine tutanak riskli yapıya asılarak ve maliklere E-devlet üzerinden bildirimle tebligat yapılmaktadır. Ayrıca muhtarlıklarda ilan edilen bu durum 15 gün süreyle ilan edilecek ve 15. günün sonu tebliğ tarihi kabul edilecektir.

Yapı ve İskân Ruhsatı Süreleri: Yapı ve iskân ruhsatları için süreler de düzenlenmiştir. Başvurudan itibaren 30 gün içinde projeye uygun yapı ruhsatı verilirken, bu süre tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi de 30 gün içinde verilmektedir.

Rezerv Alanlarının Tanımı: Rezerv alanları ile ilgili kanunda yapılan düzenleme ile “Yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılarak “Mevcut kentsel ve kırsal alanlar” detayı eklenmiştir. Böylece rezerv alanının tanımı genişletilmiştir.

Deprem Sonrası Yapılan Değişiklikler: 6 Şubat Depremi sonrası yapılan değişikliklerle, idari yargılama süreçleri hızlandırılmış ve belirli aşamalara süreler konmuştur. Ayrıca duruşma talebinin olup olmayacağına mahkeme karar verirken, dosya tamamlanmadan karar aşamasına geçilebileceği belirtilmiştir.

Kira Yardımı Kapsamı: Kentsel dönüşüm kira yardımı, afet bölgesindeki riskli yapıların dönüşümü nedeniyle evlerini kaybedenlere devlet tarafından yapılan kira desteğini içermektedir. Başvuru süresi, tahliye kararından itibaren 1 yıl içinde veya bina yıkıldıktan sonra en geç 3 ay içinde yapılmalıdır.

Bu değişiklikler, kentsel dönüşüm sürecini daha etkin ve hızlı hale getirerek, şehirlerimizin sağlıklı ve güvenli bir yapıya kavuşmasını desteklemektedir.

Ülkemizde yaşanan depremler sonucunda meydana gelen hasarları önlemek ve afet riski altındaki alanları dönüştürmek amacıyla önemli değişiklikler getiren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, 09.11.2023 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Yeni düzenlemelerle birlikte, afet riski altındaki bölgelerdeki yapıların tespitine yönelik süreçler hızlandırılmış ve yöntemler güncellenmiştir. Riskli yapı tespiti, artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare tarafından resen yapılabilecektir.

Kanunda yapılan diğer önemli değişiklikler arasında, kentsel dönüşüm kararlarının alınmasında çoğunluk şartının düşürülmesi, hisseleri oranında maliklerin karar alma yetkisinin artırılması, imar süreçlerinin hızlandırılması ve yapı ruhsatı alımı gibi işlemlerin kolaylaştırılması yer almaktadır.

Ayrıca, hak sahiplerine yapılacak tebligatlarda e-devlet kapısı ve ilan yöntemlerinin kullanılması, hak sahiplerine yapılacak ödemelerin adil bir şekilde belirlenmesi ve yapılan düzenlemelere uygun bir şekilde tapu kayıtlarının güncellenmesi gibi konular da yeni düzenlemeler arasındadır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılabilecek hukuki ve mali konularda uzman bir avukattan destek almanın önemi vurgulanmıştır. Bu noktada, hak sahiplerinin haklarını korumak ve süreci doğru yönetmek için hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilmektedir.

Sonuç olarak, yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ile afet riski altındaki alanlarda yaşanan sorunlara çözüm getirilmesi ve dönüşüm süreçlerinin daha etkin bir şekilde yönetilmesi hedeflenmektedir. Bu doğrultuda, kanunda yapılan düzenlemelerin uygulanması ve sürecin adil bir şekilde yürütülmesi için tüm paydaşların iş birliği içinde olması gerekmektedir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Evrim ÜSTÜNDAĞ